Quando cerchi casa può capitare di imbattersi in questo tipo di immobili. Spesso non si conoscono, oppure sai solo le cose essenziali, non ti sei mai posta il problema più di tanto, e non tralasciamo il fatto che diverse agenzie immobiliari la “mettono giù” in modo molto easy rispetto a quanto invece dovrebbe essere presa in considerazione la questione.
Sull’edilizia convenzionata c’è un mondo dietro perchè di cose da tenere in considerazione ce ne sono tantissime.
Ho aperto questo blog per parlare chiaro senza troppi sotterfugi o parole strane. Quindi anche in questo articolo, il mio obiettivo sarà darti un’infarinatura generale sull’argomento ma che ti metta “la pulce nell’orecchio” di CHIEDERE all’agente immobiliare maggiori informazioni.
INDICE
- cos’è l’edilizia convenzionata
- cosa devi sapere
- i vincoli
- il prezzo
- il riscatto della superficie
- la vendita dell’immobile
Cos’è l’edilizia convenzionata
L’edilizia convenzionata è una forma di edilizia popolare che permette l’acquisto di immobili a prezzi vantaggiosi per famiglie a basso reddito. In cambio del supporto del Comune, il costruttore si impegna a vendere l’immobile a prezzi calmierati e quindi più bassi rispetto agli stessi immobili nello stesso quartiere.
Il Comune fa un vero e proprio atto con il costruttore, che viene poi allegato alla compravendita. La convenzione avrà un tempo prolungato, fissato solitamente in 99 anni.
Cosa devi sapere
Ci sono diverse cose da prendere in considerazione, partiamo dal presupposto che ci sono delle cose basilari e altre che cambiano a seconda del Comune e di quello che ha stabilito.
In questo tipo di costruzioni, il Comune contribuisce in questo modo:
individua delle aree finalizzate allo sviluppo urbanistico, che vengono espropriate e assegnate, attraverso un bando di concorso. Mentre le imprese di costruzioni sono tenute a rimborsare l’ente pubblico per i costi sostenuti per l’esproprio.
Una cosa che devi sapere, estremamente importante è che il terreno resta di proprietà del Comune e come ho scritto prima, la convenzione avrà un tempo prolungato, fissato solitamente in 99 anni. Che significa? te lo spiego QUI.
I vincoli
E’ una cosa essenziale sapere quali siano i vincoli, sia quando compri sia se un domani poi dovrai rivendere quell’immobile.
Per acquistare un immobile in edilizia convenzionata ciascun Comune ha i suoi vincoli come ad esempio:
- il reddito massimo del nucleo familiare;
- la residenza dell’acquirente;
- il non possesso di seconde case;
- non poter vendere o affittare l’abitazione per un periodo di 5 anni;
- prezzo imposto dal Comune per la vendita
Su questo ultimo punto te ne parlo meglio al punto successivo, ovvero ” il prezzo“.
Quello che ti consiglio è di controllare molto bene tutti i vincoli che ci sono su quell’immobile e farti mandare dall’agente una nota che riporti di modo esplicito quali sono i vincoli di quella casa. Ad ogni modo puoi controllare anche tu, sul sito di quel Comune, quali sono i vincoli per l’acquisto di una casa in edilizia convenzionata.
Il prezzo
Come ti ho detto all’inizio dell’articolo, questo tipo di convenzione tra costruttore/cooperativa e Comune è utile per dare la possibilità ai residenti con un reddito basso di poter acquistare degli immobili ad un prezzo vantaggioso.
Ma quando non hai il diritto di superficie, l’immobile inevitabilmente vale meno. Un appartamento con questo vincolo, vale meno rispetto ad un normale appartamento, già solo per il fatto che viene pagato meno all’origine, vale a dire quando si acquista dal costruttore o dall’impresa cooperativa che li realizza con questo sistema. Quindi parliamo indicativamente di almeno il 20 / 25 % rispetto ad un normale appartamento.
Quando poi, è anche “di seconda mano” potrebbero sorgere dei problemi. Facciamo un esempio: vai a vedere un immobile in edilizia convenzionata che è già stato venduto in passato e quindi tu saresti un proprietario successivo al primo.
L’appartamento, diciamo un trilocale, viene venduto dal proprietario a 180mila euro. Ma questo non è il VALORE REALE dell’immobile, ma il prezzo che il venditore ha deciso di mettere in vendita la casa seguendo dei parametri suoi a random, tipo:
- quanto ci vuole guadagnare
- il valore di mercato degli immobili nel quartiere
- il prezzo che vuole ricavare per comprare un altro appartamento
ERRORE! per le case in edilizia convenzionata non funziona proprio così. Non è il proprietario di casa che fa il prezzo ma il Comune, soprattutto se non è stato riscattato il terreno. Quindi cosa può accadere?
Inanzitutto rischi di pagare una casa molto di più di quanto vale, considerando sempre che è una casa in edilizia popolare quindi i materiali usati sono certamente più economici. (chiedi sempre la categoria catastale). Poi, perchè potresti non avere la piena proprietà. (vedi paragrafo successivo).
Ma il peggio potrebbe avvenire alla richiesta di mutuo (ecco perchè consiglio sempre di vincolare la caparra all’accettazione del mutuo).
Quindi ricapitoliamo, ti sto facendo l’esempio di un trilocale che viene venduto a 180mila euro, ti presenti in banca ma questa ti darà l’80% del prezzo massimo di vendita imposto dal Comune, e non l’80% di quanto decide di metterla in vendita il proprietario.
Che significa: il Comune dice che quella casa vale 80mila euro, a te viene proposta a 180mila euro, quindi quanto ti darà la banca? ovviamente 64mila euro. Ma attenzione: ci sono banche che non erogano addirittura mutui su case con diritto di superficie.
Io stessa, per esperienza personale, ho vissuto più volte questi casi. Ovvero:
- vai a vedere una casa, sembra carina, non è scritto da nessuna parte che è in edilizia convenzionata, ne dall’agente ne tantomeno dal venditore. In seconda battuta, visto che ti piace molto la vai a rivedere e a quel punto esce fuori il discorso. Tu scendi dal pero perchè ti devi informare a quel punto e loro puntavano sul “piace l’immobile”.
- vai a vedere una casa, grande, interessante, l’agente però ti fa subito una domanda strana “quanto mutuo dovete chiedere?” ovviamente rispondi 80%. L’agente storta il naso e ti comunica che non puoi, la casa è in edilizia convenzionata e potresti chiedere il 30% alla banca e non l’80. (per il discorso di prima) In questo caso ricordo di avergli risposto: se avessi avuto tutti quei soldi sicuramente non sarei venuta a vedere questa casa ma una certamente più grande!
- vai a vedere una casa, ci sono due palazzi identici uno affianco all’altro (sospetto), questa volta, sono io a fare la domanda (ormai non mi fregano più) : ” è in edilizia convenzionata?” ovviamente la risposta è si. Chiedo i vincoli e mi risponde velocemente che sono i soliti…. la residenza nel Comune entro 5 anni e il reddito inferiore a un tot. Ero convinta? NO cosi sono andata a vedere sul sito del Comune scoprendo che erano molto di più i vincoli e che alla fine anche il prezzo era realmente troppo alto rispetto a quanto poteva valere una classe catastale A3.
Riscatto della superficie
In cosa consiste il riscatto della superficie? In pratica per 99 anni il terreno è di proprietà del comune che ha dato la concessione per l’appalto.
Per tutto questo tempo la superificie sulla quale è stato costruito lo stabile è di proprietà del Comune e non di chi ha comprato ciascun immobile all’interno dello stabile. Quindi non si ha la piena proprietà. Ovvero, diventi proprietario della casa ma non del suolo sulla quale è stata costruita.
Questo comporta tutti i vincoli di cui in precedenza accennati.
Spesso accade (direi la maggior parte delle volte), che per motivi legati all’andamento delle casse degli enti pubblici, i Comuni consentano ai proprietari privati di riscattare, anticipatamente rispetto ai 99 anni stabiliti, il terreno e di divenire proprietari dell’immobile a tutti gli effetti. Ovviamente si potrà riscattare anche il singolo appartamento. Generalmente dopo 10 anni si può riscattare (riscatto diritto di superficie) pagando una quota al Comune stesso. Di solito il Comune lo comunica al condominio e i relativi proprietari che possono riscattarlo, o meno a seconda se si voglia fare.
E’ bene controllare l’importo che viene chiesto dal Comune, questo avviene su una base di calcolo che prende i millesimi come base di partenza. Si può arrivare anche a cifre come 8.000/10.000 euro.
Quindi un consiglio?
se stai comprando casa e ti dicono essere in edilizia convenzionata chiedi sempre se c’è la piena proprietà ed è stato riscattato il terreno.
La vendita dell’immobile
Quando stai pensando di comprare un appartamento in edilizia convenzionata, devi anche pensare se un domani dovrai rivenderlo cosa accredebbe.
Ti dovrai ricordare:
- di cercare di riscattare il diritto di superficie per essere pieno proprietario;
- se non è possibile il punto 1, devi tenere a mente tutti i vincoli imposti dal Comune sull’atto di rogito;
- prezzo imposto dal Comune;
- devono passare almeno 5 anni;
Un punto importante è il 3, ovvero il prezzo imposto. Proprio per tutte le cose menzionate in questo articolo, non potrai rivendere al prezzo che “piace a te” ma a quello imposto dal Comune e se lo hai pagato di più del dovuto resta una bella bega.
In conclusione, ci sono tantissime cose da verificare e da tenere in considerazione quando si acquista un immobile, fai molta attenzione.
Ecco perchè ci sono figure professionali come la mia che ti possono aiutare nella scelta della casa giusta. Per avere tutte le informazioni che ti servono per fare le tue scelte in modo consapevole sugli immobili, senza ansia, stress e paura di non sapere tutto pensando a chi spesso, pensa solo a concludere la VENDITA.
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Spero che questo articolo ti sia stato utile, seguimi per scoprire altri articoli utili per la ricerca di casa.
